法定空地對於土地分割、所有權移轉登記之探討@ test - 隨意窩

(二)、 申請建築物基地界線之分割，如同依建築執照內基地之分割，如依建照所載圖說能判定期法定空地比率，應無「建築基地法定空地分割辦法」以適用；各件執照申請之 ... testtest日誌相簿影音好友名片 201306172212法定空地對於土地分割、所有權移轉登記之探討? 彰化縣政府1020915 201306172305   彰化縣政府法定空地分割證明 201306172228   法定空地證明申請對象業務說明 201306172220   建築基地法定空地分割辦法 201306172212   法定空地對於土地分割、所有權移轉登記之探討 法定空地對於土地分割、所有權移轉登記之探討 一、 研究緣起與目的二、 問題之背景與現況三、 研究方法與背景四、 研究發現與結論五、 建議事項六、 結論  一、 研究緣起與目的： 依建築法第十一條規定：「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。

建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。

前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或其他建築物間之距離，其寬度於建築管理規則中定之。

應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割辦法，由內政部定之。

」其立法旨意，係指建築基地於建築使用時，應得留一定比例面積溶地，俾使建物便於日照，通風一律防火等，以增進使用人之舒適、安全與衛生，其與建築物本身所占之地面關係密切。

然目前法令，針對法定空地分割，僅為建築基地法定空地分割辦法之規範，且其所有權移轉登記，雖有建築法第十一條規定，但前開限制所有權移轉之規範未於土地法規及土地登記規則等相關法規，予以修正增例，致登記相關執行登記業務時，造成地政機關施行土地政策相關法令障礙，且使用所有權人權益受到限制之處分。

二、問題之背景與現況： （一）、目前法定空地分割之規定：建築基地法定空地分割方法規定情形：第三條規定：建築基地之法定空地併同建築物之分割，非於分割後合於左列各款規定款不得為之。

1、 每一建築基地之法定空地與建築物所占地面應相連接，連接部分寬度不得小於二公尺。

2、 每一建築基地之建蔽應合於規定。

但本辦法發布前已領建照執照，或已提出申請而於本辦法發布後領得造執照者，不在此限。

3、 每一建築物基地均應連接建築線並得以單獨申請建築。

4、 每一建築基地之建築應具獨立支出入口。

第四條：建築基地空地面積超過依法應保留之法定空地面積者，其超出部分之分割，應以分割後能單獨建築使用或已與其鄰地成立協議調整地形或合併建築使用者為限。

第五條：申請建築基地法定空地分割，應檢附直轄市、縣市主管建築機關准予分割之證明文件。

實施建築管理前或民國六十年十二月二十二日建築法修正建造完成之建築基地，其申請分割者，得以土地登記規則第七十條第二項所列文件辦理。

（按：原土地登記規則第七十條第二項，修正後為七十九條第二項及第三項）第六條：建築基地精法院判決分割確定，申請人檢附法院確定判決書申辦分割時，地政機關應依法院判決辦理。

（二）、 法定空地所有權移轉登記規定： 1、  按「本法所稱建築基地，為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。

建築基地原為數宗者，於申請建築前應合併為一宗。

前項法定空地之留設，應包括建築物與其前後左右之道路或法定空地，非依規定不得分割、移轉，並不得重複使用；其分割要件及申請核發程序等事項之辦法，由中央主管建築機關定之。

」、「本辦法依建築法第11條第3項規定訂定之。

」、「直轄市或縣市主管建築機關核發建造執照時，應於執照暨附圖內標註土地座落、基地面積、建築面積、建蔽率，及留設空地位置等，同時辦理空地地籍套繪圖。

前項標註及套繪內容如有變更，應以變更後圖說為準。

」、「依本法所為登記，有絕對效力。

」、「依本規則登記土地權利，除本規則另有規定外，非經法院判塗銷確定，登記機關不得為塗銷登記。

」分別為建築法第11條、建築基地法定空地分割辦法第1條、第2條、土地法第43條及土地登記規則第七條所明定。

2、  法定空地不得單獨拋棄，逕為登記為公有土地，因法定空地屬建築物基地一部份，不因建築基地為一筆或多筆土地而有所不同，其與建物關係密切，依照內政部72年9月27日台（七二）內地號第一七七一四O號函釋規定，不得單獨拋棄法定空地所有權。

（三）、 研究方法與背景 1、 依現行法令並無在加註「法空空地」註記之規定，有關法定空地之移轉登記，因毋須登記，目前各地政事務所實務作業時亦均准其辦理登記，並無移轉之管制情事。

目前如建築基地如屬「法定空地」，自民國75年後，於登記簿勿需再加註其用地性質，予以列管，因此，登記機關於執行土地登記業務時，倘申請所有權人移轉標的物，如為前開土地，據悉，均無規範加以限制其處分登記，自無補正、駁回。

情事，為因應前開建築法第十一條規定，其法定空地是否與建物及所屬基地一併移轉，值得主管機關商確之處。

2、 係爭「法定空地」核非民法禁止買賣交易之物，亦無排除民事強制執行法第七十五條「不動產之強制執行，查封、拍賣、強制管理之方法之。

」規定之適用，法理甚明：依民法第三百四十條規定，稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。

次依同法第七十一條規定法律行為，違反強制或禁止之規定者無效。

據此，目前全省各地政事務所，針對買賣交易之物如為「法定空地」，均無禁止其買賣移轉之限制，且行為買賣係基於契約自由簽定原則，當事人對於物之所有權，如何處分，使用收益，於法理上如未違背社會公共利益及違反契約約定事項，均未禁止買賣交易行為，此項規範之目的，係增進社會經濟熱絡，使不動產市場供需達到均衡原則。

3、 目前法定空地於登記執行上並未於登記簿加註予以管制：待證事實：自民國七十五年以後至今，有關法定空地部分，各地政事務所於土地標示部其他登記事項攔均不必再予註記「法定空地」乙事屬實。

現行登記課依規均不必加註為法定空地，且法定空地於今僅係不得供建築重複使用而已，地政機關自民國75年均加註「法定空地」戳記者，依法意無需管制。

且有關建築法第十一條第三項「、、、非依規定、、、不得分割轉移」規定部分，怎恐與民法、強制執行法等規有所違背，而失其效力，併予指明。

(四)ˋ 研究發現與結論： 1、 「法定空地」戳記現業已失所附麗：依據內政部定頌「建築基地法定空地分割辦法第一條規定：「本辦法依建築法第十一條第三項規定訂定之。

」，次依中央法規標準法第十六條法規適用原則規定，應優先適用之。

」據此，本案係爭土地其登記簿原先係依內政部七十二年一月十九日定頌「加強建築物法定空地管理作業要點」規定，予以加註「法定空地」戳記，雖有建築法第十一條第三項規定，但地政機關對於登記簿上載有法定空地之處理規範，基於特別法優於普通法之規定，除依前開「建築基地法定空地分割辦法」處理外，併悉依內政部七十五年十一月十八日台內地字第四五O三四七號函釋：「一、法定空地之管理首重法定空地地籍套繪圖之製作，主管建築機關以辦法法定空地套繪圖工作，即可依該圖確實管理，該法定戳記對法定空地之管理以無實益。

」規定及內政部七十五年四月三十日台（七五）內營字號第三八七七一一號函釋規定：「按建築法第十一條第三項明定，建築基地『應留設之法定空地，非依規定不得分割、移轉、併不得重複使用。

』本部依該條訂定久之『建築基地法定空地分割辦法』第二條規定『直轄市或縣市主管建築機關核發建照執照時，應同時辦理法定空地地及套繪圖』，用在達到上開法條法定空地管制之目的，其申請分割之要件，應確切依開辦法之規定辦理。

」，是揆諸前開函釋意旨，法定空地管理首重法定空地地籍套繪圖之製作，登記簿原先留存之此項註記，於內政部民國七十五年頒布建築基地法定空地分割辦法同時，業已廢除「加強建築法定空地管理作業要點」，是該戳記業已失所附麗。

准此，登記關現均依建築主管機關以完成辦理法定空地套繪圖之資料，予以註銷該註記，土地登記資料上所留存「法定空地」註記，對於土地登記相關法規之適用，卻無實質效益可言。

2、 法定空地轉移部分，中央主管機關並未訂之辦法範之：目前依內政部定頌「建築基地法定空地分辦法」所適用範圍，僅對「法定空地」申請分割要件之適用所有規範，但法定空地所有權移轉部分，中央建築主管機關則未訂有施行細則或相關辦法加以防範；又如農業發展條例第三十九條規定：「依第三十一條規定申請耕地所有權移轉登記者，應檢具農業用地作農業使用證明書或耕地符合土地使用管制規定證明書向該土地機關辦理。

」是對於耕地之移轉、登記機關自應據已辦理，殆無疑義。

准此，登記機關如受理所有權移轉登記時，依法即應回歸到土地登記規則五十五條第二項、第六十一條第二項等規定辦理審查登記，方為正辦。

地政機關尚不得以其違反建築法第十一條第三項宣示之規定，而否准該移轉登記之申請。

否則，本省目前所有法定空地如均依建築法第十一條第三項「不得移轉」而全部禁止其移轉登記時，是問，本省全部建物之土地因均含有法定空地而皆不得轉移登記?此於法自屬無據。

3、 有關建築法第十一條第三項不得移轉之規定，業經內政部七十一條九月十五日台（七十一）內地字號第一O二六八一號函釋予以排除在外：依土地登記規則第五十五條第二項、第六十一條第二項：「申請登記案件，經審查無誤者，應即登載於登記簿。

但依法應予公告或停止登記者，不在此限。

」「登記程序開始後，除法律或本規則另有規定外，不得停止登記之進行。

」規定暨內政部七十一年九月十五日台（七一）內地字第一O二六八一號函釋規定：「土地登記規則第六十一條第二項規定之適用，所指『法律規定』，係旨土地法第七十五條之一應改辦查封、假扣押、假處分或破產登記、稅增稽徵法第二十四條不得為所有權轉移轉設定他項權利或戡亂時期檢肅匪諜例規定而言。

」是有關建築法第十一條第三項規定乙項業已排除在外，殆無疑義。

據此地政機關如受理所有權移轉登記，如登記買賣標的如屬法定空地，經核登記簿所載內容皆無上開所述查封、假扣押、假處分，破產禁止處份等限制登記，地政機關依開函釋規定，經審查按附件之登記原因相關繳證件無誤後，即應准予登記，唯准予登記事項依土地登記規則第七條及土地第四十三條規定「依本法所為登記具有絕對效力，非經法院判決，不得塗銷為註記」，是於法定空地買賣登記如有瑕，地政機關應否准更正登記，或撤銷登記。

五、 建議事項： 1、 法定空地分割部分：（一） 關於省、市畸零地使用規則所保留予相鄰畸零地合併使用土地分割需否受「建築基地法定空地分割辦法」第四條規定之限制案，查建築基地之範圍建築法第十一條第一項已有明定，複查所謂「建築基地應留設之法定空地」。

係屬下限之規定，對申請建築基地範圍內，建築完成後所設留之空地，縱令其面積超出應留設之法定空地，仍應視為非法定空地管理，其分割則免依上開法第四條辦理，以提高行政效率。

(二)、 申請建築物基地界線之分割，如同依建築執照內基地之分割，如依建照所載圖說能判定期法定空地比率，應無「建築基地法定空地分割辦法」以適用；各件執照申請之建築基地範圍，如使用幾筆相同之土地，倘各建物之界線如以詳實明確記載其所占基地之空地比率，應無「建築基地法定空地分割辦法」之適用。

以縮短辦理土地分割作業期限，藉以落實為民服務工作。

（三）、 至法定空地移轉部分，中央主管機關並未訂定辦法範之：目前依內政部訂頒「建築基地法定空地分割辦法」所適用範圍，僅對「法定空地」申請分割要件之適用所有規範，另法定空地所有權移轉部分，中央建築主管關則未訂有施行或相關辦法如加以規範，目案涉建築法第十一條第三項規定之疑義及土地登記規則，「土地登記審查手冊」亦無規定，建請上級機關研請規範後，再行文通知登記機關審查前開土地移轉登記時，有所規範。

（四）、 依內政部七十五年十一月十八日台內地字第四五O三四七號函釋略以「一、法定空地之管理首重法定空地地籍套圖之製作，主管機關若以辦理法定空地套繪圖工作，即可依該圖確實管理，改法定空地戳記之管理已無實益。

三、辦理法定空地套繪圖工作，對法定空地之管理關係重大，請省市建管機關嚴格督促所屬機關積極辦理，。

。

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」准此，建請建管機關儘速依照前開規定，將法定空地套繪圖作業工作積極辦理後，函請地政事務所辦理註銷登記，以維地籍資料之完整性。

六、結 論： 法定空地之管理首重法定空地地籍套繪圖之製作，目前各地政事務所於土地登記簿原留是項土地之戳記以無實益，為免影響土地所有權人中清建築之困擾，法定空地管理應回歸建築之管機關業務範畴，然地政機關於受理土地分割，所有權移轉登記，則依土地登記規則及地籍測量實施相關地政法令之規定處理，藉以劃分各行政機關作用界限。

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