2023，是爆跌？还是暴涨？看清美国房市房价走势，疫情后 ...

没有炒房客恶意操纵，美国房市相对稳定，不会在短时间内大起大落。

影响美国房价三大核心因素：商号数量，贷款利率，消费信心，会在未来五年内持续正向发展。

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影响美国房价三大核心因素：商号数量，贷款利率，消费信心，会在未来五年内持续正向发展。

美国房市会同美国经济一样，整体看涨，不会跌。

然而，一场疫情如飞来横祸，打乱了美国经济节奏，致使意外丛生。

疫情后美国经济会恢复么？会，在美国经济恢复之前，房产市场会有很多变数。

此时，正是房产投资者入场最佳时机。

擦亮双眼，研究审视，以低价买到好房子。

上一期我们对中国房地产进行了分析和梳理，本期节目我们将谈谈美国房地产，特别是在疫情后，美国房价/房市，是爆跌？还是暴涨?首先，要看清美国房地产走势，必须先明白中美房地产一个最大不同之处，也就是房产投资者的行为。

在美国，大的房地产投资公司买地，盖房，卖房，和中国一样。

但是，个体房地产投资者的选择，和中国有本质性不同。

在美国，个体房地产投资者绝大多数会选择两项投资:1.房屋翻新。

在美国市场，可以找到很多所谓的“垃圾房”，例如房屋失火，孤寡老人去世后空置，屋主断供后被赶出，屋主逃税遗弃等。

这些没人要的房子投资者能够以超低价买到，然后翻新。

翻新的尺度掌握在既不豪华，节省成本；又很整洁，居住舒适。

几个月后，以高于市场价10%左右出售。

在二手房中，这类房由于是全新装修，所以很好卖。

一买一卖，几个月内，十几万美金利润，非常可观，吸引越来越多人进入这个行当。

2.房屋租赁。

租房收租的好处是风险低，收入稳定。

有人要问，同样是租房，中国和美国有什么区别？本质区别就在房价和租金的比例上。

在中国一线城市，一套几百万人民币的房子租金或许还不到一万，上千万的房子才能租到两万以上；相比在美国，绝大多数普普通通的地区，20万美金左右两室两卫的公寓就可以租到两千美金左右。

所以在美国，成为房东的本金很低，收益率却很高。

这也是为什么很多美国集团和个人，明明有钱买高级独栋房，但却开发和购买规模成片的普通公寓，提供好的维护服务，长期赚取稳定且客观的租金。

以上两点就是美国房产投资者的行为。

我们可以看到，在中国，投资者大量囤积商品房不断倒买倒卖的炒房行为；在美国，房地产市场并不多见。

绝大多数非公寓类买房人，都是以自住为目的，不是炒房。

所以，没有日复一日的炒作，美国房地产要总体比中国要稳定。

当然，美国房地产也会产生泡沫。

下面，我们来分析哪些因素会导致美国房价的涨跌。

1.商号这一点放之四海而皆准。

哪里有商号，哪里有工作；哪里有工作，哪里有人口流入；哪里有人口流入，哪里对房子需求增大，房价升高。

2018年，亚马逊公开表示计划设立第二总部，2.5万个工作岗位，全美238个城市提交申请书。

最后，亚马逊决定一分为二，一个设在华盛顿，一个设在纽约长岛。

消息一出，两地房价当天坐涨30%。

然而，几个月后，亚马逊突然宣布放弃纽约长岛的计划，只留华盛顿。

同样，消息一出，长岛房价暴跌近两成。

这个就是商号对房价的巨大影响。

2.贷款利率“美国人不存钱，今天花明天的钱。

”这句话早在几十年前在中国就已经传开。

贷款利率始终是美国人的关注焦点，它与生活息息相关，而贷款利率的变动，特别是房屋贷款，会很大程度影响美国人的消费观。

2006年爆发的次贷危机起因就是银行无限制发放房屋贷款，不需要首付，不需要信用报告，不需要收入证明，低利率直接放贷。

受到消费刺激，人人都跃跃欲试，贷款买房，像捡钱了一样，也不管未来是否还得起。

短短几年就把房屋推至天价，泡沫严重。

06年开始，越来越多人断供违约，把房子纷纷赔给银行，市场供过于求，房价几年内又跌至谷底。

所以，贷款利率是改变美国房地产供需的核心要素。

3.消费信心人们对国家整体经济现状和前景是否乐观就是消费信心。

反映在一个美国人身上就是，他觉得自己的工作未来是否稳定，是否有机会升职加薪，对整体物价是否满意，是否有社会动荡等等。

如果消费信心高涨，人们愿意多花钱，期待回报，房价会涨；如果消费信心低迷，人们愿意多存钱，以防未然，房价会跌。

消费信心没有可靠的数据，是人的主观情绪，需要通过深入观察社会群体而得出。

最后，我们结合以上三点，分析疫情后的美国房市会产生怎样的变化。

首先，在疫情前。

很多人说美国房市将持续下跌，因为已经持续上涨了十年。

然而，事实却是，2020年初房价市场前所未有的火爆。

这很大程度源于美国贷款利率降至历史最低的3%，当然这一次对贷款申请者的审查严格，不会再出现无节制发房贷的情况。

有条件人都想抓住这个机会，更换自己的房子。

此外，美国总统川普上任四年来，美国经济蒸蒸日上。

我们生活在美国，不仅看到周围新开的店面越来越多，人流越来越大；宏观上，美国失业率一降再降，股市一升再升。

这都展示了极强的消费信心，和商号的繁荣稳定。

不出意外，至少在三年内，美国房价还会稳步上升。

其次，在疫情中。

谁也没有想到，疫情爆发了，它对美国的伤害非常巨大。

强制居家隔离的直接后果就是商号倒闭，失业激增，贷款断供。

经济衰退。

政府也实施了史上最大规模纾困计划。

疫情也改变了房地产市场，担心人与人接触传播病毒，原本计划买房卖房的人，绝大多数采取观望，大大减少了房屋的交易量。

铺天盖地的消息，预测美国房价会暴跌。

但是事实是房价不仅没有跌，反而蹿升。

疫情前50万的房子，现在要价60万。

最后，要告诉大家，疫情后几年内，美国房价不会跌，还会继续涨。

（图9）尽管媒体倍加渲染，但事实上，大部分美国民众虽受到损失，行事谨慎，却并没有对市场和消费失去信心。

如今中美两国已经成为长久敌人，美国企业大部分开始撤离中国，让制造业回流美国一直是川普的目标，疫情帮了他大忙。

虽然美国会产生很多变化，但复苏经济只是时间问题，让经济再次腾飞也会不远。

此外，贷款利率已经确定至少两年不会有大浮动，所以疫情后，房市还会持续上涨。

另外，请大家注意！只要疫情不结束，不确定性就会存在，意外就会出现。

对一些人是意外，对另一些人就是机会。

另外，再请大家注意！未来几个月内，由两种可能：1，房价继续蹿升；2，有人急于卖房变现，房价会跌。

此时，抓住机会就能够以非常低的价格，买到非常好的房子。

总之，美国房地产市场比中国要稳定。

一场瘟疫，会减缓，但不会改变房地产持续上升的趋势。

瘟疫过后，美国会出现更多商号，消费者信心会持续高涨，而房贷利率也会稳定不变，所有这些都是房价上升的促成条件。

疫情之后，房价不会大跌。

当然，在动荡中能够寻找到机会的人，将会是更大的赢家。

感谢大家收看本期节目，下期再会! - - （基於PinQueue指標） 房价走势 房价走势2020 疫情后房价暴涨 疫情后房价暴跌 美国房价 美国经济 银行贷款利率 神戶心發現穿越時空暖心之旅五天 廣告 提交 取消 0 則留言 最高投票 最新發佈 首頁 探索 瀏覽紀錄