委託房仲賣屋你要注意這些事! | 房事QA

當我們要委託仲介賣房時，一定會擔心以下的事情： 仲介喬不攏、交屋後發現房屋有瑕疵、房仲有沒有積極推銷我的房子、有沒有盡心調解與買家的糾紛等等 ... 房事QA委託房仲賣屋你要注意這些事! 文章搜尋 最新文章 以愛為題建構時尚小宇宙｜32坪｜現代風 2022/06/12 北美館X-site計畫「藍屋」邀大家沉浸詩意空間，度過神秘夜晚 2022/06/11 國際大獎設計師的一日極享沉浸影音超凡感受！ 2022/06/11 【好宅專輯】溫柔修復昔日頹敗模樣，歸於自然的小清新生活 2022/06/11 合宜宅｜Colorful｜GD+UD｜現代風｜26坪 2022/06/10 所有標籤 主題 友善認證 阿明電台 幸福空間 台灣厝文化 生活圖解 一圖秒懂 安心租 房市QA 網友舉手問 房事辭典 投資理財 風水世家 民俗節慶 房事週記 租賃專法 房市真心話 實價登錄 阿明誌 P圖教學 零元P圖 網問 定型化契約 自售 換屋 交屋 噪音 隔間 管理費 話術 代標 瑕疵 假契約 廁所 廚房 危樓 女性看屋 延遲交屋 管線 拉皮 買房補助 保固 售後回租 合建 合約 屋齡 自備款 露臺 社區 延期 夫妻 看房眉角 廣告不實 詐騙 消保官 解約 違約 老房 減少價金 賠償 約定專用 搬家 環境 結市 驗屋 樓層 座向 裝潢 生活機能 西曬 壁癌 漏水 格局 估價 整修 外國人買房 海沙輻射 價格 惡鄰 凶宅 坪數 公設 增建違建 風水 管委會 車位 買房問題 嫌惡設施 買屋 賣房問題 樓中樓 新成屋 中古屋 老房 新加坡式 集合式住宅 公寓 電梯 透天 店面 別墅 夾層屋 工業宅 商業宅 法拍金拍銀拍屋 自地自建 農舍 合宜宅 地上權住宅 軍/國宅 社會住宅 優商 專業顧問 友善店家 友善店家 安新建經 優妮斯 樂活輕裝修 上課考試 地政士(代書) 驗屋水電 產物保險 不動產估價 房屋貸款 設計裝修 搬家清潔 廚具衛浴 油漆木工 預售 地板隔音 交屋 水電瓦斯 毛胚屋 合建 預售屋問題 信託 廣告單 購買流程 交屋款 平面圖 工程款 樣品屋 代銷 建商 客變 換約 平轉 紅單 保留戶 先建後售 接待中心 房型 基地 潛銷 建材 風評 品質 租屋 不定期租約 租屋問題 學生 電費 解約違約 租金補助 房型 轉租 套房 雅房 租賃用途 租外國人 裝修期 設備 包租代管 代租代管 修繕責任 房東 房客 寵物 租約 分租 押金訂金 租金 稅金 二房東 法院 買賣不破租賃 過戶 代書費 抵押 他項權利 抗辯權 共同登記 假扣押 戶籍 權狀 公告現值 權利人 塗銷 限制登記 限定繼承 共有人 拋棄繼承 過戶問題 預告登記 地政事務所 建物平面圖 土地謄本 地籍圖 建物謄本 印鑑證明 買賣流程 持分 設定 贈與 點交 登記 查封 繼承 分割 產權 地政士 買賣契約 本票 公證 一生一次 一生一屋 公告地價 前次移轉 優先購買 所有權人 債務人 貸款 寬限期 貸款問題 轉貸 年齡 利息補貼 對保 代墊款 本息攤還 本金攤還 財力證明 信用問題 貸款流程 青年安心購屋(首購) 額度 房貸 信貸 利率 二胎 保證人 聯徵 貸款費用 貸款條件 還款方式 民間貸款 貸款期限 以房養老 稅務 查稅漏稅 繼承 法定財產 共同財產 分別財產 重購退稅 財產交易所得稅 產險問題 房地合一 抵稅節稅 履約保證 報稅 稅務問題 房屋稅 地價稅 空地稅 土地增值稅 囤房稅 契稅 贈與稅 遺產稅 火災險地震險 自用稅率 營業稅率 房貸壽險 土地 合併 公開標售 土地問題 建築線 法定空地 農保 袋地通行權 既成道路 私設巷道 土地分區 容積率 建蔽率 土地租賃 建地 農地 住宅區 商業區 工業區 水利地 國有地 公共用地 其他用地 都市計劃 非都市計劃 重劃 土地徵收 地目變更 鑑界測量 土地法34-1 生活 生活 趣味 勵志 益智 24節氣 月曆 工作 健康 千年房市 花小豆 運動 家居 建材 保險 防災 婦幼 交通 民俗 美食 節慶 諺語 原住民 客家 台灣厝 阿明的使命 台灣厝演化 買賣(房仲)文化 房仲小教室 房仲知性美女 房仲生態 房仲趣聞 房仲不好當 賣房建議 租屋建議 不動產書明書 專任一般約 服務費 買房建議 房仲問題 委託銷售 要約斡旋 瑕疵擔保 廣告方式 契約審閱權 都市更新 危老重建 製作PDF-38點 線上P圖-需38點 委託房仲賣屋你要注意這些事! 2021/10/12|賣厝阿明| 7925|加入最愛 需要登入才能製作 |為何我需要PDF? 當我們要委託仲介賣房時，一定會擔心以下的事情： 仲介喬不攏、交屋後發現房屋有瑕疵、房仲有沒有積極推銷我的房子、有沒有盡心調解與買家的糾紛等等，這一大堆與仲介的糾紛過程，大家或多或少都有在報章雜誌媒體看過或聽過吧！   遇到這種情況的時候，一般人不外乎去找仲介吵，吵得太兇的話還會鬧上法院，到最後才發現原來因為當初簽“不動產委託銷售契約書“的時候，很多細節沒有講清楚，才造成了如今的糾紛。

  到底要如何與房仲簽訂委託契約，才能讓糾紛降到最低呢？如何檢視不動產委託書，有什麼技巧嗎？ 詳細解答： 不動產委託銷售契約書是什麼呢？ 不動產委託銷售契約書分為二種，一個是“一般契約“，另一個是“專任契約“，前者與後者的差別在於，委託前者銷售的房子可以再委託給別人或自己賣，誰賣出去了就給誰仲介費；委託後者銷售的房子，就只能給該房仲賣，不能再給別人賣也不能自賣。

  若想儘快將房子賣出去，可採“一般約“與多家房仲簽約，增加曝光度；若是覺得不想跟太多房仲接觸或是覺得自己的房子比較難賣的話，可找一家比較信任的房仲，簽“專任約“，這樣業務會比較認真幫你研究如何推銷房子、解決房屋問題等等。

  不管是“一般契約“還是“專任契約“該注意的基本事項，其實都差不多，要先想好該注意的事項，再來考慮要簽什麼約，才不會本末倒置，以下是阿明整理出來簽“不動產委託銷售契約書“之前，應該先想好的事情： 1、房屋銷售總價（不含仲介費）：在簽約的時候告訴房仲，要“實拿“多少，這樣房仲就會另外把仲介費加在總價上了。

2、銷售價款支付方式（履約保證）：一般大型的仲介公司，都會要客戶與買方簽「履約保證契約」，但若找的是小型仲介公司，在委託銷售時一定要問有沒有配合的“建經公司“可以辦“履保專戶“或是直接找自己信任的建經公司來辦。

辦“履保專戶“可以確保雙方能“一手交錢、一手交貨“，降低交易風險。

3、委託銷售期間：委託銷售契約通常是一個月以上，若有特殊需求的話，也可以提前跟房仲說。

4、其他事項：比如說規定房仲什麼時候可以帶看屋、要留下哪些房屋家俱給新住戶、詢問房仲會用什麼方式銷售房屋等等。

  說完“簽約前“的注意事項，我們來說說“簽約時“的注意事項：   1、契約審閱期： 房仲所提供給消費者的契約，都會有至少三天的審閱期，這是由內政部發佈的《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》直接規定的，民眾可不要浪費這個權利，要把契約帶回家好好審閱，如果擔心看不懂，也可以找專業的地政士幫忙檢視喔！   2、不動產說明書 賣方這邊需提供“不動產說明書“給仲介，這樣仲介才知道如何介紹你的房子。

仲介會給予一張制式表格，內容就是填寫已知的屋況瑕疵（例如兇宅、海砂屋、輻射屋、漏水）、及房屋相關資訊，若房屋比較老舊，有些仲介甚至會請專業人員對房屋進行檢測，確認屋況沒有問題。

  “不動產說明書“建議最好確實填寫，若是被買方發現和事實不符的話，不僅可能會讓交易被迫取消，賣方也必須賠償房仲所受損失。

3、違約罰則 《民法》第549條第1項規定，當事人任一方，可隨時解除委任契約，但同條第2項，也說明在不利於他方之時期終止契約者，除了不可歸責當事人之事由之外，必須負損害賠償責任。

  也就是說若當事人任一方隨意解約的話，必須負損害賠償責任，而要賠償到什麼程度、達到什麼條件才會要求賠償，在契約裡一定會有說明，這方面務必要請仲介詳細解說，因為許多糾紛都是由違約條款不公平而引起的。

  另外也常發生買方在支付訂金後，卻毀約的事情，照理來說買方的訂金不能收回，要全數給賣方當作賠償。

而賣方收到定金後，雖然合約沒有完成，但依照法律規定，應支付約定之服務報酬或不超過定金百分之五十的金額予仲介，做為這次委託銷售的費用。

4、仲介費收取方式 收取買賣雙方的仲介費最高不能超過總成交金額的6%，一般都是買方收1~2%，而賣方收4~5%，但這並非一定的收費比率，賣方還能再和仲介談談看。

  這邊要注意的是，仲介為了銷售房子所做的市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮商服務、出差所花的費用都是包含在合約談好的仲介費裡的，仲介不能再和賣方另外收取費用，除非是賣方單方面解約，才需要賠償仲介所受的損失。

5、其他注意事項 最後補充一些注意事項，根據《不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項》上的記載，受消費者委託之房仲有些必須遵守的義務，這邊列出上述沒提到的部分提醒大家： （1）受託人受託處理仲介事務應以「善良管理人」之注意為之。

（2）受託人於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月之成交行情，供委託人訂定售價之參考；如有隱匿不實，應負賠償責任。

（3）如買方簽立「要約書」，受託人應於二十四小時內將該要約書轉交委託人，不得隱瞞或扣留。

但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。

（4）受託人應隨時依委託人之查詢，向委託人報告銷售狀況。

（5）契約成立後，除委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金外。

否則視為不同意授權。

（6）受託人應於收受定金後廿四小時內送交委託人。

但如因委託人之事由致無法送達者，不在此限。

（7）有前款但書情形者，受託人應於二日內寄出書面通知表明收受定金及無法送交之事實通知委託人。

（8）受託人於仲介買賣成交時，為維護交易安全，得協助辦理有關過戶及貸款手續。

（9）受託人應委託人之請求，有提供相關廣告文案資料予委託人參考之義務。

  以上條款是法律規定事項，若發生相關糾紛，而與房仲簽訂的契約裡卻沒有規定到時，可參考以上條款。

註： 善良管理人：有某方面相當知識及經驗的人，對所經手的事務負有更多的注意義務，若沒盡到注意義務，則有可能依《民法》第184條負損害賠償責任。

例如：房仲刻意隱瞞凶宅資訊，將房子賣給他人。

買方即可控告房仲未盡善良管理人義務，依《民法》第184條提告。

要約書：買方若是看上了賣方的房子，但不滿意價格時，就可以請房仲與賣方議價。

房仲會提供「要約書」給買方簽約，主要內容包括出價金額、出價期間、斡旋金額。

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