新手買房必看：除了頭期款，這些隱藏費用還要幾十萬 - 理財學伴

新手買房必看：除了頭期款，這些隱藏費用還要幾十萬 · 買賣契稅：核定契價（房屋現值） x 6% · 印花稅：（房屋評定現值＋土地公告現值）x 0.1% · 書狀費：每 ... 新手買房必看：除了頭期款，這些隱藏費用還要幾十萬PublishedbyShirleyon2021/10/102021/10/10 第一次買房，到底要準備多少錢？ 大家應該都知道，要買房子最重要的事就是準備頭期款。

所以想要買房的人，應該都會盤點自己可以當作頭期款、買房費用的資產有多少。

但是買房要花的錢可不只是頭期款，還有很多買房新手容易忽略的隱藏成本！包含各種稅費、政府規費、銀行費用、代書費、保險費等等，加一加也要幾十萬，如果一開始沒有預留這些資金，後續這些費用出現的時候，你可能就發現自己可能連買家電、家具的錢都沒了！ 今天這篇文章，就來跟你一起算算看，這些隱藏費用有多少吧！ 理財學伴Podcast每週日更新，歡迎在 ApplePodcast、Spotify、KKBOX、GooglePodcast 或是其他平台追蹤我們，和我們一起學習 ❤️ 學伴小目錄 契稅房屋評定現值是什麼？印花稅產權移轉登記貸款設定規費履約保證專戶代書費（地政士費用）仲介費保險費：火災險、地震險房貸相關銀行費用手續費開辦費鑑價費帳戶管理費 契稅 買賣契稅：核定契價（房屋現值）x6% 不動產買賣、承典、交換、贈與、分割或因占有而取得所有權的時候，均應申報繳納契稅。

但在開徵土地增值稅區域之土地，免徵契稅。

所以買房的人，要繳納「買賣契稅」。

房屋買賣契稅的金額就是「房屋評定現值」x6%。

房屋評定現值是什麼？ 每年政府、專家，會以房屋標準單價、折舊率、經歷年數及房屋所在地段調整率為計算基礎，去評定一個房屋現值，買房的人要繳納的契稅就是這個房屋現值的6%。

房屋現值也會是每年五月納稅時要繳納房屋稅的基礎，在「房屋稅稅單」上會記載房屋現值，如果沒有稅單也可以向房屋之所在地的稅務機關查詢，但是這是個人隱私資料，需要所有權人附上身分證、印章才能查詢，又或者可以上財政部線上查詢。

延伸閱讀：房屋稅如何計算？買房前後節稅注意事項 （我寫這篇文章的時候，就一直想問我媽我們家房子的評定現值是多少，但是她也找不到房屋稅稅單，所以就告訴我一個她約略記得五月繳房屋稅的金額，算下來我家的房屋評定現值應該是30萬左右。

假設房屋現值是30萬，如果我們賣出這房子，買方要繳的契稅大概就是18,000喔！） 另外，你買的通常不只有房子，還有土地，而賣方就會繳納土地增值稅。

補充：每年5月需要繳納的房屋稅、11月要繳的地價稅，買賣雙方如何分攤、繳納也會在買賣協議中議定好喔！通常是以交屋時間為準，將稅款除以12個月，依照交屋的時間點來分攤前後的稅款。

印花稅 印花稅：（房屋評定現值＋土地公告現值）x0.1% 印花稅是在在辦理過戶時繳交，通常也是買方負擔的喔！ 買賣雙方須依規定格式簽署不動產買賣契約書（公契），並按照契約價款0.1%的金額貼上印花稅票，把這個契約變成合法憑證，接著才能辦理過戶。

這邊的契約價款是「房屋評定現值」跟「土地公告現值」，不是成交價！  印花稅大概會要繳多少呢？如果土地價值比較高就會比較貴，通常幾百到幾千都有可能。

產權移轉登記 登記規費：（房屋評定現值＋土地公告現值）x0.1% 書狀費：每張80元 規費就是政府提供服務，有使用到服務的人要付一點錢，就像你換身分證要繳50元，申請護照1300元。

那產權移轉的登記規費其實跟印花稅一樣，是「房屋評定現值」＋「土地公告現值」的0.1%，通常會是幾百到幾千元不等。

辦理完移轉登記之後，你就會拿到新的權狀，每張權狀的書狀費80元。

貸款設定規費 登記規費：貸款金額x1.2x0.1% 一般人買房都會貸款，也就是要把房子抵押給銀行，如果你沒還錢銀行就有權處理你的房子，拿回他的借款。

這樣子的抵押也是要去地政機關辦理登記的，會記錄在你的謄本上。

登記規費是貸款金額1.2倍的0.1%，假設買一千萬房子，貸款8成就是800萬，那抵押設定的規費就是800萬x1.2x0.1%就要花9,600元喔！ 💡小秘訣：你在看房子的時候，也可以從屋主的地籍謄本上的擔保債權金額，推估他的入手價喔！如果他是貸款8成，他的入手價就是擔保債權金額/1.2x0.8，你就可以依據這個資訊，來調整你的出價囉！ 履約保證專戶 買賣價金的0.06%（萬分之六），買賣雙方平分。

之前我們有介紹過預售屋的履約擔保機制，那如果是買二手屋呢？要怎麼確認屋主不會拿了錢就跑？ 可以採取「履約保證專戶」，簽完買賣契約之後，找一個第三方（通常是銀行）、開一個獨立的帳戶，你支付的房屋款項是先放在那個帳戶，中間需要支付的手續費、稅費、規費、水電費等等，由第三方負責從帳戶中撥款，等到房地產過戶完成，再把帳戶中剩餘的款項、利息撥款給賣方。

這樣的保證機制，當然也是有成本的，通常是買賣價金的萬分之六，如果買1000萬的房子，費用就是6,000。

如果有採用這個機制，費用通常是買賣雙方各出一半，就是3,000囉！ 代書費（地政士費用） 剛剛我們有說到，你要去地政機關辦理產權移轉登記（過戶）、設定抵押，但是這些是真的不是像辦理結婚登記、換身分證這麼簡單。

因為細節很多，所以多數人通常會請專業的地政士（代書）代勞，就需要支付代書費囉！ 通常辦理產權移轉登記（過戶）的代書費行情價12,000–15,000，有貸款的話辦理抵押權設定的代書費大約是5000元。

仲介費 再來一個大筆的費用，就是仲介費！ 法定仲介服務費上限不得超過成交總價的6%，通常賣方是付總價的4%、買方付總價的2%。

但是仲介費其實也是有議價空間，通常就是會落在房屋總價的1%~2%之間。

如果買一千萬的房子，仲介費可能就要10-20萬囉！ 也有許多人的做法是在談房價的過程中，跟仲介談好如果可以談到某個價格就不砍仲介費，把仲介拉攏到你這邊，讓仲介更努力地去幫你談成理想的價格，省下的錢會比砍仲介費還多。

保險費：火災險、地震險 你買了房子以後，他很可能就是你最有價值的資產，保護這項資產的其中一個作法就是投保產險。

常見的有火災險、地震險，都是每年要投保一次的，如果你有房貸，銀行也一定會要你投保來保護這項資產。

保險費會依照你造價、地區、樓層、大小等總總因素變化，各銀行也有試算表可以去按按看～ 約略一年可以抓個2000元左右。

房貸相關銀行費用 要辦理貸款，要給銀行的錢除了每年的利息以外，也還有很多其他費用。

手續費 通常是4000~6000元。

徵信手續費：銀行檢視你的信用狀況的費用 代償手續費：轉貸的狀況比較會遇到 開辦費 貸款開辦費，通常是3000~8000元。

鑑價費 銀行會評估房屋所在地區、屋況、屋齡等等，進行房屋鑑價，判斷可以借多少錢給你，鑑價費用通常最多5000元。

帳戶管理費 銀行管理帳戶的費用（如：你繳房貸的帳戶餘額不足，無法扣款，可能會簡訊或電話通知你等等），可能是免收、只收一次、每年收取，需要在申請房貸時問清楚。

在選擇房貸銀行、方案的時候，除了房貸利率以外，也要注意「總費用率」喔！ 以上提到的種種必須支出的費用稍微加一下，買一千萬的房子也要多支出20多萬元！ 如果沒先了解這些費用，預算抓太緊，可能買到房子之後沒錢買家電、傢俱，真的要家徒四壁了！ 學伴們如果有準備買房子，也要記得替這些隱形支出預留費用喔！ 【同場加映】 買房後如何節省添購家電的費用？ 以下讚讚的信用卡首刷禮推薦給你： 2022/6/8前，花旗新戶透過指定連結申辦，核卡後30天內一般消費刷卡滿9000元，享好禮四選一:「Homepodmini」、「禾聯無線手持旋風吸塵器HVC-23E1」、「小米空氣淨化器4Lite」、「宜睿3000元多選一福利即享券」 2022/05/01~2022/06/30，新戶透過指定連結申辦，於核卡日後30天內一般消費不限金額任刷5筆，並完成【星展Card+】APP註冊及成功申請信用卡電子帳單 於2022/6/1~2022/6/30，透過指定連結申辦匯鑽卡或現金回饋卡，任一筆一般消費累積達3,000元+e帳單，享小米氣炸鍋乙台或阿基姆AGiM舒肥電子鍋EP-180L(白/薄荷綠)或2,000元神腦福利金(三選一) 延伸閱讀 房屋稅如何計算？買房前後節稅注意事項介紹六種最常見的房貸類型，搞懂房貸方案該選哪一種！ 房地合一稅是什麼？自用住宅可以免稅、退稅？ 買預售屋前，5件你必須先了解的事 Firstrade第一證券開戶教學，五步驟開始0手續費投資美股！ 遺產繼承順序與比例，3招節省遺產稅 反向抵押貸款是什麼？自住屋也能帶來現金流 聯徵信用報告怎麼看？什麼會降低聯徵分數？ Categories: 個人與家庭理財新手買房生活理財 Shirley 本業專攻B2B行銷的貪財女子。

4Comments Jia ·2022/03/24at上午11:56 您好Shirley，非常感謝您提供這麼淺顯易懂的資訊分享，我覺得非常受用 但關於地價稅繳納月份跟房屋稅為不同月份 房屋稅是每年5月份繳納 地價稅是每年11月份繳納 在契稅講解補充的地方 「補充：每年五月需要繳納的房屋稅、地價稅…….」 這個部分可能要稍微做區隔，才不會誤會為同樣是5月份繳納 這邊意見提供給您，謝謝您! Reply Shirley ·2022/03/29at下午2:48 感謝Jia提醒，已經補充囉！ Reply NoNo ·2022/05/19at上午6:47 你好!我們現在正在買屋相關程序進行中,履約保證金雙方各付一半,你文中所寫萬分之6是6000元不是6萬元,害我看到嚇一跳,想說為何和代書跟我説的不同,差10倍 Reply Shirley ·2022/05/23at下午12:21 感謝提醒，計算錯誤已更正！ Reply 發佈留言取消回覆發佈留言必須填寫的電子郵件地址不會公開。

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