美國房市歷史性大漲為何投資人該擔心？ - 鉅亨

走進2021 年的第三季，美國房市似乎變得詭譎多變。

... 中間價繼6 月創下史上新高後，維持在高檔(見下圖)；衡量美國大都會區平均房價的「史坦普- 凱斯席. 1追蹤頭條人氣台股國際股陸港股理財區塊鏈外匯期貨房產消費雜誌新視界專題研報Hello,鉅亨會員登入我的購買新聞追蹤行情自選投資駕訓班鉅亨新視界美國房市歷史性大漲為何投資人該擔心？馬博泰2021/09/1014:00facebookcommentFONTSIZEICONPRINT美國房市歷史性大漲為何投資人該擔心？(圖:shutterstock)Tag馬博泰美股Reits走進2021年的第三季，美國房市似乎變得詭譎多變。

單看表面數據，房地產仍延續第二季的氣勢，成屋銷售中間價繼6月創下史上新高後，維持在高檔(見下圖)；衡量美國大都會區平均房價的「史坦普-凱斯席勒全國房價指數」過去一年增加18.6％，創30年新高。

但故事背後還有故事。

摩根士丹利房地產分析師指出，美國房地產供需正面臨失衡，「房屋短缺導致我們現正逐步走向房地產溢價。

」(資料來源：https://finance.yahoo.com/news/housing-market-needs-15-million-more-homes-on-sale-to-get-back-to-normal-morgan-stanley-211442251.html) 為何？專家預估，通貨膨脹是主因之一。

通膨推升建築原物料、土地、人力成本，7月獲准但尚未開工的建案年增44.3%。

此外可能因素還有過去房地產泡沫的教訓，與COVID-19變種病毒對於經濟復甦的打擊，都強化建商的遲疑態度。

(資料來源：https://www.forbes.com/sites/greatspeculations/2021/08/27/the-us-housing-market-is-cooling-but-housing-stocks-are-still-worth-considering/?sh=6da88e9f1ea5) 美國房市最大風險：房貸寬限計畫 然而美國房市最需要注意的風險，可能是房貸寬限計畫（mortgageforbearanceplan）。

之所以會有房貸寬限計畫，是因為新冠疫情衝擊多數人生計，因此美國政府讓借款人有權向貸款機構申請最長180天的「房貸寬限計畫」，截止可再延期180天。

全美抵押貸款銀行家協會（MBA）預估，截至目前為止參與人數高達170萬人。

（資料來源：mba.org/2021-press-releases/august/share-of-mortgage-loans-in-forbearance-slightly-decreases-to-340-percent） 但問題在於，今年9月30日計畫就要終止，且拜登政府也表明無意延長。

可以想見，這170萬的「寬限族」無法承受負擔，很有可能會選擇賣房。

先不談貸款違約引發的後續效應，考量到目前成屋庫存約在132萬之譜（見下圖），萬一這170萬相當部分重新流入，對於房市供需又是一場巨浪。

美國成屋庫存截至今年7月維持在132萬的水準，相比去年同期仍下降12% 但就像投資市場一句名言：牛市能賺錢、熊市能賺錢，只有豬會被宰（Bullsmakemoney,bearsmakemoney,butpigsgetslaughtered），不論眼前美國房地產熱潮能延續多久，只要清楚可能風險，自然有受益標的。

房價水漲船高，哪些題材能受益？ 例如ReitsETF，就是這波房市熱潮下最大的受益者。

所謂ReitsETF，就是以ETF的方式投資Reits，也就是不動產投資信託，包含實體房地產、商用和住宅。

證券化的不動產，就像是成為不動產的股東，而以ETF的方式，則是同時分散持有一組REITs標的。

以Vanguard房地產ETF（VNQ）為例，就是追蹤MSCIUSInvestableMarketRealEstate25/50Index指數。

由於租金往往隨通膨提高，因此被視為有抗通膨的效果。

但不動產的收益，例如辦公室租金，往往與經濟景氣息息相關。

目前COVID-19變種掀起新一波疫情，再次蓋住隧道盡頭的曙光，是否再次重啟在家工作或遠端工作，或是餐飲業對於空間的需求，都可能增加ReitsETF的波動率。

圖表1VNQ今年至今的績效超過S&P500將近10個百分點 另外，投資人不妨往更上游走。

COVID-19疫情一旦因為變種病毒惡化，很可能重新刺激在家工作的需求，連帶的整理家中工作空間，或是到鄉間購置新屋的需求也會延續。

例如美國一間超過百年的油漆公司宣偉（SHW），今年至今已經上漲超過23%。

另外地板製造商龍頭MohawkIndustries（MHK），也不遑多讓，今年至今漲幅來到36.35%。

（見下圖） 然而就像前段提過的，裝潢整修有關產業獲利能力與物價、原料價格有高度連動性，也不像租金能夠隨著通膨調整。

一旦經濟局勢失控，或是發生地緣政治風險震盪，這些都是投資人不可輕忽的風險。

本文之資訊不得引伸為勸誘買賣特定證券與金融商品，也未與特定標的有不當財務利益，投資人交易前應自行評估風險。

馬博泰 ►現職：全球股債市基金證券營業員 ►經歷：  日商投信理財協理  外商銀行分析師、投資顧問 ►學歷: 紐約市立大學財金科學碩士、台大經濟系畢業 獨創股債趨勢投資法，勝率要求極大化，市場研究經歷超過15年，專精事件型投資趨勢。

E-mail:[email protected] facebookcommentFONTSIZEICONPRINT溢水留財|馬博泰從交易中台一路走到服務前線，過去工作全美前四大券商交易室。

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