都市計畫農業區的『建』地目是農地還是建地? @ 李中瑜地政士 ...

先簡單介紹一下甚麼叫~農建地~，當都市內的土地被編定為『農業區』時，依土地使用管制規則僅能作農業使用而在建築方面最多僅能申請興建農舍（建蔽率10％）； ... 李中瑜地政士聯合事務所宜蘭李中瑜代書所引用或編纂之不動產相關文章！歡迎大家一起來探討!日誌相簿影音好友名片 202007232218都市計畫農業區的『建』地目是農地還是建地??專業知識先簡單介紹一下甚麼叫~農建地~，當都市內的土地被編定為『農業區』時，依土地使用管制規則僅能作農業使用而在建築方面最多僅能申請興建農舍（建蔽率10％）；但如果這塊農地在都市計畫發布前原來的地目就是『建』或是已經編定成『甲、乙、丙』這三種建築用地或是土地上有『已興建完成而供作居住使用』的房屋時，這就是我們所稱的『農建地』，這種土地雖然它的區位被編定在『農業區』範圍、但卻例外可以申請興建一般住宅（建蔽率60％），其價值遠超過同區範圍內農地、毫無疑義。

  會有上述情形是因為都市計畫發佈前，該土地原可興建住宅之既有權益、因為實施都市計劃而被劃分為『農業區』、為保護地主原有建築權益所立之特別規定，都市計畫法台灣省施行細則第 30條有明文規定。

  記得前幾年曾接到一位民眾來電問我：『因為去年在西濱公路附近經友人介紹買了一塊將近300坪的建地，今年初本想找人投資興建幾間漂亮別墅來銷售，但請人送件申請建築執照時，主管機關卻說這塊地是農地不是建地、不但不能依照建地的規定來申請且面積只有300坪也不能申請興建農舍…..』，據該民眾說：他聽完後只差一秒沒昏倒……   一般民眾不易分辨上述關於『農地建用』的相關規定，並非土地謄本上曾經記載過『建』地目者都能一體通用，為讓民眾能簡單分辨自己所欲購買之土地究竟是農地還是建地?本人願舉例下列三種情形、並說明如與這三種情形要件『不完全一致時』就無法適用該規定：1.如果都市計畫發布前該地目就已經是『建』，則這塊地完全OK，它就是農建地可以蓋別墅2.如果該地都市計畫發布的時間點較晚，可能已經通過非都市土地編定公告為甲種、乙種、丙種（※丁種不行）這三種建築用地其中一種，恭喜您、這塊地也是農建地亦可供申請興建別墅之用3.第三種就是該土地在都市計畫發布前，土地上就已興建有供居住使用之合法建築物，這種土地也算農建地、可以經舉證後申請興建別墅。

（※居住使用）   上面敘述很好理解，惟一般民眾卻常陷於雷區不能自拔，究其原因，可能係因對於解釋『法律的要件』無法完全掌控之故，為免錯判情事而導致前述民眾之窘境，遇土地問題與本身權益相關至鉅時，建議相信專業、應委由相關人士辦理較妥。

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