我的農地可以蓋房嗎? | 一圖秒懂

這篇將為大家一一拆解『農地變建地』的起手式，從頭開始了解 ... 細則》第三十條規定，如果你手上所持有的農業區土地在都市計畫發布「前」就已經是建 ... 一圖秒懂我的農地可以蓋房嗎? 文章搜尋 最新文章 感性×理性崢嶸兄弟共造輕奢宅│28坪 2022/08/02 發現自己買到漏水、輻射屋、海砂屋可以解約或索賠嗎？專家：先確認三件事！ 2022/08/02 餐具櫃塞爆了嗎？整理師列出9項淘汰清單助你斷捨離 2022/08/02 詠達地政士聯合事務所~陳佳雯主辦代書 2022/08/01 白色檸檬│混搭風│72坪 2022/07/30 所有標籤 主題 友善認證 阿明電台 幸福空間 台灣厝文化 生活圖解 一圖秒懂 安心租 房市QA 網友舉手問 房事辭典 投資理財 風水世家 民俗節慶 房事週記 租賃專法 房市真心話 實價登錄 阿明誌 P圖教學 零元P圖 網問 定型化契約 自售 換屋 交屋 噪音 隔間 管理費 話術 代標 瑕疵 假契約 廁所 廚房 危樓 女性看屋 延遲交屋 管線 拉皮 買房補助 保固 售後回租 合建 合約 屋齡 自備款 露臺 社區 延期 夫妻 看房眉角 廣告不實 詐騙 消保官 解約 違約 老房 減少價金 賠償 約定專用 搬家 環境 結市 驗屋 樓層 座向 裝潢 生活機能 西曬 壁癌 漏水 格局 估價 整修 外國人買房 海沙輻射 價格 惡鄰 凶宅 坪數 公設 增建違建 風水 管委會 車位 買房問題 嫌惡設施 買屋 賣房問題 樓中樓 新成屋 中古屋 老房 新加坡式 集合式住宅 公寓 電梯 透天 店面 別墅 夾層屋 工業宅 商業宅 法拍金拍銀拍屋 自地自建 農舍 合宜宅 地上權住宅 軍/國宅 社會住宅 優商 專業顧問 友善店家 友善店家 安新建經 優妮斯 樂活輕裝修 上課考試 地政士(代書) 驗屋水電 產物保險 不動產估價 房屋貸款 設計裝修 搬家清潔 廚具衛浴 油漆木工 預售 地板隔音 交屋 水電瓦斯 毛胚屋 合建 預售屋問題 信託 廣告單 購買流程 交屋款 平面圖 工程款 樣品屋 代銷 建商 客變 換約 平轉 紅單 保留戶 先建後售 接待中心 房型 基地 潛銷 建材 風評 品質 租屋 不定期租約 租屋問題 學生 電費 解約違約 租金補助 房型 轉租 套房 雅房 租賃用途 租外國人 裝修期 設備 包租代管 代租代管 修繕責任 房東 房客 寵物 租約 分租 押金訂金 租金 稅金 二房東 法院 買賣不破租賃 過戶 代書費 抵押 他項權利 抗辯權 共同登記 假扣押 戶籍 權狀 公告現值 權利人 塗銷 限制登記 限定繼承 共有人 拋棄繼承 過戶問題 預告登記 地政事務所 建物平面圖 土地謄本 地籍圖 建物謄本 印鑑證明 買賣流程 持分 設定 贈與 點交 登記 查封 繼承 分割 產權 地政士 買賣契約 本票 公證 一生一次 一生一屋 公告地價 前次移轉 優先購買 所有權人 債務人 貸款 寬限期 貸款問題 轉貸 年齡 利息補貼 對保 代墊款 本息攤還 本金攤還 財力證明 信用問題 貸款流程 青年安心購屋(首購) 額度 房貸 信貸 利率 二胎 保證人 聯徵 貸款費用 貸款條件 還款方式 民間貸款 貸款期限 以房養老 稅務 查稅漏稅 繼承 法定財產 共同財產 分別財產 重購退稅 財產交易所得稅 產險問題 房地合一 抵稅節稅 履約保證 報稅 稅務問題 房屋稅 地價稅 空地稅 土地增值稅 囤房稅 契稅 贈與稅 遺產稅 火災險地震險 自用稅率 營業稅率 房貸壽險 土地 合併 公開標售 土地問題 建築線 法定空地 農保 袋地通行權 既成道路 私設巷道 土地分區 容積率 建蔽率 土地租賃 建地 農地 住宅區 商業區 工業區 水利地 國有地 公共用地 其他用地 都市計劃 非都市計劃 重劃 土地徵收 地目變更 鑑界測量 土地法34-1 生活 生活 趣味 勵志 益智 24節氣 月曆 工作 健康 千年房市 花小豆 運動 家居 建材 保險 防災 婦幼 交通 民俗 美食 節慶 諺語 原住民 客家 台灣厝 阿明的使命 台灣厝演化 買賣(房仲)文化 房仲小教室 房仲知性美女 房仲生態 房仲趣聞 房仲不好當 賣房建議 租屋建議 不動產書明書 專任一般約 服務費 買房建議 房仲問題 委託銷售 要約斡旋 瑕疵擔保 廣告方式 契約審閱權 都市更新 危老重建 製作PDF-68點 P圖-需68點 我的農地可以蓋房嗎? 2022/04/13|賣厝阿明| 84323|加入最愛 需要登入才能製作 |為何我需要PDF? 早期務農的長輩留下的農地沒人耕種又不知道該怎麼辦，蠻多人就心生一個念頭：『不如改成建地來蓋房子？』，政府當然沒辦法讓你說改就改、想蓋就蓋，又加上都市計畫法施行後，想改地變得難上加難，假如你手中的農地想要改成建地，但又不知道該怎麼改？   這篇將為大家一一拆解『農地變建地』的起手式，從頭開始了解 1.注意！你的是哪種地？—2.農地條件有哪些？—3.程序跑起來！—4.建築物的眉眉角角—5.申請須知＆相關費用   注意!你的是哪種地？ 有些朋友手上持有的土地是被歸類在「耕地」而非「農地」。

所以在分割前，要記得先到地政事務所確認手上持有的土地種類是不是農地，再來討論後續的分割問題。

  根據《農業發展條例》第16條規定，耕地最小的分割面積是0.25公頃。

只要你是有分割過的土地，每個人所有耕地面積沒有到0.25公頃，原則上就不能再分割。

要注意到只有「耕地」才會受到分割面積0.25公頃的限制！   原先大家熟知的「地目」在106年後核發的謄本及所有權狀上，是變成「使用分區」及「使用地類別」欄位。

假設你知道手中的土地不知道被分類為哪種使用分區，可以向土地所在地的縣市政府或公所申請確認原先地目變更登記日期是不是在都市計畫法發布之前。

  農地條件有哪些？ 政府對於『非都市土地使用的農地』，如果要提出變更編定的話，通常要有被道路、水溝、建地、學校等包圍或突出處伸入鄰近建地內的狀況較易通過審核，可變更的面積約363坪以下。

彈性部分在《非都市土地使用管制規則》第35條有提到如果是地形有凹進周圍建地內，且凹入缺口沒有超過20公尺，是可以因為土地完整性的規劃需求，放寬變更面積到400坪以下。

如果你是上述條件都沒有符合，但是農地上有老舊建物的人，一樣也是可以變更的！前提是可變更的面積要以老舊建物的面積為準，有另外跟建物相關的合法證明文件，政府也是可以彈性增加40％喔！這邊阿明要提醒大家，如果是要變更為其他特殊用地的朋友，例如：幼稚園、安養院，是要透過專案核准才行的喔！   程序跑起來！ 如果你持有的土地是「都市使用」需要變更使用，必須依照《都市計畫法》的規定要附上「土地使用同意書」及「變更都市計畫書圖」辦理變更都市計畫。

而「非都市使用」則是參考《非都市土地使用管制規則》變更編定方式辦理。

  而非都市土地要辦理變更，則需要申請人提出相關文件送到直轄市或縣政府審查，政府單位會針對提出的計劃評估是否為山坡地範圍，如果是歸類在山坡地範圍，申請人需要向水土保持主管機關申請計畫審核；非山坡地範圍則是向直轄市或縣市政府申請整地排水計畫審核。

確切的時間流程還是會依照各地方政府的行政流程為主。

  阿明提醒大家，務必在申請前再次確認自己的土地是否合乎規定，就有案例是在105年申請到建照，卻因為不合乎土地使用規定，而變成違建被政府要求拆除的狀況喔！   建築物的眉眉角角 申請通過後，當然不是想蓋什麼就可以蓋，一樣也是要符合建築法規辦理相關程序，並且提供程序上需要的合法證明文件！ 依照內政部營建署《都市計畫法臺灣省施行細則》第三十條規定，如果你手上所持有的農業區土地在都市計畫發布「前」就已經是建地目，且編定為可提供給興建住宅使用的建築用地，或已經有建築物居住使用的合法基地，要蓋的房子一樣有規定。

你預計要蓋的建築物簷高不得超過14公尺，並以四層為限，建蔽率不可以大於60%，容積率也不得大於180%。

在使用上，除了可以作為居住使用跟建築物第一層可以做小型商店飲食店外，其他是不可以違反農業區有關土地使用分區的規定。

假如你的土地上原先就已經有建築物，並且建蔽率超過前面提到的60%，可以就地修建。

但是如果是改建、增建或拆除後新建的狀況，就不可以違反建蔽率不得大於60%，容積率不得大於180%的規定喔！   申請須知 阿明在這邊提醒大家申請地目變更，要由土地所有權人或管理機關檢附地目變更申請書、土地所有權狀及證明文件，向「土地所在地的地政事務所」繳費申請辦理。

但地上有建築改良物並領有使用執照者﹐是要由「建物所有權人」代為申請。

  加上近年5年來政府為了避免建商將農地變更為建地來蓋房子，浪費農地資源，除了修訂《非都市土地使用管制規則》，同時也禁止變更起造人，杜絕農地炒作。

強化「農地」變「建地」的道路系統申請條件，及雨污水分流管理規劃等。

  阿明提醒大家，由於農地轉建地當中涉及不少法律問題以及專業知識，申請前務必向地方機關詢問清楚。

  非都市土地使用管制規則｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0060013 農業發展條例｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawSingle.aspx?pcode=M0020001&flno=16   都市計畫法臺灣省施行細則｜https://law.moj.gov.tw/LawClass/LawAll.aspx?pcode=D0070012 標籤: 土地問題 建地 農地 一圖秒懂 地目變更 分享: 共0則留言 本留言版僅供網友校正內容與修正建議使用，如有問題請直接進入 →買房知識家（A你的Q 請先登入後才可留言... 會員登入 更多一圖秒懂 買房三書是什麼?不動產說明書要約書o... 2022/07/28|賣厝阿明| 103|加入最愛 租屋新手老鳥都適用！找房流程之房客篇 2022/07/28|賣厝阿明| 65|加入最愛 2022年不能錯過的『3大住宅補貼』租金... 2022/08/02|賣厝阿明| 185|加入最愛 結帳 詢價