有點複雜的「不動產交易流程」，看完Vince精心整理的重點

第一步，請先看一下Vince幫大家製作的「不動產交易流程圖」。

... 增值稅，而買方繳納房屋契稅，這個買賣雙方各自支付稅款的動作，就叫作「完稅」。

買賣房實務 有點複雜的「不動產交易流程」，看完Vince精心整理的重點，讓你馬上秒懂！ byVince 2021年3月5日 作者:Vince 2021年3月5日 2,052views 你是否都聽別人說，買賣房子的流程很複雜的，大多數人碰到是一個頭兩個大。

到底它是有多複雜啊？你想不想在短時間內，一次搞懂整個流程呢？就讓Vince來為你說明吧！ 第一步，請先看一下Vince幫大家製作的「不動產交易流程圖」。

你有沒有看到，「簽約」、「用印」、「完稅」和「交屋」的四個區塊？這就是不動產交易流程的四大階段，後續我就會逐一的說明。

一、「簽約」 「簽約」指的是簽訂「不動產買賣契約」。

買賣雙方備妥了相關文件，例如是身分證、印章或授權書，讓地政士(也就是代書)確認彼此的身份後，並進行簽約用印。

在這個時間點，買方應該要支付「簽約款」，金額大約是總價款的5~10%。

二、「用印」 「用印」就是地政士在登記申請書、所有權移轉契約書、增值稅和契稅申報書…等等，這些有關於土地登記或稅務的申辦文件上，蓋好雙方印章的手續。

在「簽約」之後的幾天內，就會進入到「用印」的階段。

按照規定，買方準備一般用的私章就可以了，但賣方要準備的是「印鑑章」，「印鑑章」要向戶政事務所申請才能拿到，它不是一般的印章就可以的。

這個「印鑑章」在法律上的目的，就是代表著你個人的意思表示，以示慎重。

買賣雙方也會將報稅及過戶所需要的證明文件，交給地政士核對確認，以便讓他進行後續的不動產過戶登記手續。

在「用印」這個時間點，買方應該要支付「用印款」，金額大約是總價款的5~10%。

接下來，地政士會整理申報契稅和土地增值稅的資料，再向不動產所在地的稅捐機關申請送件。

因為要繳完該繳納的稅之後，地政機關才會進行不動產的過戶程序。

在「用印」這個階段，通常會費時比較久，因為它牽涉到稅捐機關要去查明賣方，也就是原屋主，是否適用有關於自用住宅的土地增值稅優惠條件，而這個程序需要比較久的時間。

一般來說，申請適用自用住宅的土地增值稅案件，大約需要20個工作天，至於一般的案件，則是在7個工作天內就可以完成了。

而契稅的申請大約也是在7個工作天內完成。

在此同時，買方若是要辦理房屋貸款的話，有關貸款銀行的徵信及估價動作，也會開始進行。

三、「完稅」 當申請土地增值稅及契稅的稅單核發之後，地政士就會通知賣方繳納土地增值稅，而買方繳納房屋契稅，這個買賣雙方各自支付稅款的動作，就叫作「完稅」。

在「完稅」這個時間點，買方應該要支付完稅款，金額大約是總價款的5~10%。

在繳納完稅款之後，地政士會開始辦理產權的過戶登記，以及買方的房屋貸款手續。

若是此時賣方還有房貸尚未還清時，地政士就會進行代償和抵押權塗銷的動作，以確保買方得到的不動產產權是沒問題的。

在此之前，地政士也會請買方開立一張與尾款相同金額的本票，作為尾款的擔保。

四、「交屋」 在買方付清了尾款，而代書也拿到新的不動產權狀之後，代書會將買賣雙方約到房子現場進行點交，確認房子的狀況和各項設備，分別結算各項稅費，並且讓買方拿到房地權狀、拿回當初簽的尾款保證本票、還有房子的鑰匙，這個程序就是「交屋」。

以上提到的四大階段，在一切情形都正常的狀況下，大約在一個月到一個半月的時間內，就可以完成整個程序。

希望我的重點說明，能讓你對不動產的交易流程，有更進一步的了解喔！ 9留言 0 FacebookLINEEmail Vince 上一篇 你準備買房子前，為何一定要審閱不動產說明書呢？ 下一篇 誰才是繼承人？遺產繼承人的順序又是如何規定的？ 你也許也會喜歡以下文章: 千金難買好鄰居 2022年5月17日 買賣房子時，賣方... 2022年4月11日 你知道你家房子的... 2022年2月23日 屋主為什麼要賣房... 2022年2月9日 達到雙贏 2022年1月23日 你家的公設比有幾... 2021年12月16日 【彭博：台灣房價... 2021年7月4日 香港人移民台灣及... 2021年4月10日 找房仲賣房子，要... 2021年4月1日 買賣不動產要作履... 2021年3月19日 9留言 王小姐 2022年1月19日-下午1:42 您好，如果買賣雙方的代書報稅時間點搞錯，導致買方須再補繳10%的稅，課稅比率由35%變成45%，請問這狀況有機會挽救嗎？謝謝。

回覆 Vince 2022年1月19日-下午2:01 您好我是沒處理過這種案件，不過房地合一稅的交易日期認定標準很清楚，成屋都是以完成登記日為準，模糊空間不大.妳可以請代書或自行去找國稅局承辦人員詢問或申訴，有試才有機會.以上建議. 財政部北區國稅局表示，配合110年4月28日修正公布所得稅法（下稱房地合一稅2.0），財政部已於110年6月30日修正發布「房地合一課徵所得稅申報作業要點」，供徵納雙方遵循，並自今年7月1日生效。

該局說明，「房地合一課徵所得稅申報作業要點」主要規範申報之相關細節，其中交易日及取得日之認定原則規定如下：房屋、土地交易以「完成所有權移轉登記日」為準；以設定地上權方式之房屋使用權則為「權利移轉之日」；預售屋及其坐落基地為「訂定買賣契約之日」；符合一定條件股份或出資額，其屬證券交易稅條例所稱有價證券者，為「買賣交割日」；屬上開有價證券以外者，為「訂定買賣契約之日」。

該局補充說明，房地合一稅2.0已於110年7月1日起正式上路，個人交易105年1月1日以後取得之房地均適用。

回覆 王小姐 2022年1月20日-下午10:34 VINCE您好： 謝謝您的回覆，非常感恩^^ 回覆 王小姐 2022年1月24日-下午2:17 VINCE您好: 結果是賣賣雙方代書申報時間弄錯，導致我們必須補10%的稅，實在很冤枉。

請問政府有項政策是若2年內重購自住可免徵/退稅，小屋換大屋(低價屋換高價屋)，可全額折抵(即全部減免或全部退還)，那如果是大屋換小屋的話，那就依比例來退還稅款或減免應要繳稅額度。

因原土地/房屋持有人共四位，若重購是否也須登記這四位呢？若登記一位，可否退該人繳納的稅款？以上疑問，謝謝。

回覆 Vince 2022年1月24日-下午2:54 王小姐妳好我特別打去北區國稅局詢問此問題.答案是要以妳買賣的金額為準來決定妳可退回多少房地合一稅.比如說，去年賣掉的房子是4000萬，妳的持分是1/4而妳繳的房地合一稅是100萬；現在妳拿到你的一千萬之後，再買了一間600萬的房子，妳就可以退回60萬房地合一稅.但若是你買了1200萬的房子，那最多就是退100萬的稅，以上提供參考. 回覆 王小姐 2022年1月25日-下午2:21 VINCE您好： 了解，我跟家人討論看看，如果有機會希望能和您合作，非常感謝^^ 回覆 Vince 2022年1月25日-下午2:34 王小姐，真心謝謝您給我的機會，很感動！但我現在以房仲業務為主，沒作代書了，因為一人公司的工作時間有限.如果您有需要代書服務的話，我可以介紹我的老師前輩給您認識，還請您了解，謝謝！希望妳的事情有一個好的結局. 回覆 陳小姐 2022年4月3日-上午4:07 請問農地合約已簽定，上面註明如有道路部分則依買賣價扣除金額，但現地主不照合約走，且想將土地內坪路中的道路坪數免費送政府，這牽涉到簽約內容，及實際簽約坪數，地主有權任意更改嗎？ 回覆 Vince 2022年4月5日-上午8:08 既然合約都有白紙黑字註明,那地主應該就無權單方面更改,更何況你們雙方簽約應該有找代書吧,他的看法為何?是否有其他應該注意的地方?地主想把道路坪數免費送政府,這和依買賣價扣除價金,對你的權益有影響嗎?提供您參考. 回覆 留言取消回覆 記住我的姓名，電子郵件，以及網站 關於我 大家好，我是Vince。

買一間喜歡的好房不簡單，讓Vince來為你帶路吧！擁有國際房仲品牌的十多年專業經歷，具備不動產經紀人和地政士證照的雙重肯定，堅持以「真誠」服務為最高原則，希望能為許多想買房的人，找到一個理想的家。

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