[超詳解]買屋流程7步驟，讓你一次秒懂不糊塗 - 學習買房以及 ...

階段二、簽買賣合約 跳至主要內容 選單 頁面內容 買屋流程7步驟階段一、找到房子/錢到位階段二、簽買賣合約階段三、報稅階段四、用印(簡單來說就是蓋印章)階段五、過戶(房屋和土地要一起轉移)階段六、清償、塗銷階段七、交屋 買屋流程7步驟 買屋流程有許多需要注意的細節，再加上房子又是人生中最大的一筆花費，所以有許多我們應該要事先做好的功課。

本篇文章就要告訴： 買屋流程分成幾個階段 每個階段有哪些細節需要注意 買房流程大致上可以用以下流程圖來表示： 階段一、找到房子/錢到位 我們通常可以從以下幾個管道，得知哪裡有要賣房子的消息： 仲介 廣告 親友介紹 法拍 不論是從哪一種管道得知有房子要賣，最重要的是自己要累積足夠的看屋經驗，一般來說，你至少要有看過100間以上房子的經驗，才能夠比較清楚自己買房的需求，以及如何辨識一間房子的好壞及價值在哪邊。

當然對於一般人來說，要看到100間以上的房子，光是要收集看房子的來源就很不簡單了，因此我們通常會透過仲介的幫忙。

如何有效率地找到合適的仲介幫忙，並且可以用最短的時間看到房子的眉眉角角，增加你看屋的經驗，以下是3個透過房仲帶看房的必知知識： 1.先設定好自己購屋的初衷： 房子百百種，如果你沒有先訂立好自己買房子的初衷，很容易迷失在看房的過程以及仲介的話術裡。

所以為了避免自己暈頭，簽下自己本來不會簽的房子，請事先把自己買房子的初衷寫下來，並且放在容易提醒自己的地方，像是皮夾裡，當自己聽到太多房子資訊的時候，就把這份初衷拿出來看一看，保證讓你把重心放回目標上。

2.想好你要的房屋類型是什麼樣子： 你喜歡網購嗎？如果喜歡的話那麼最好要有人可以幫忙簽收包裹，所以有沒有管理員就會是你需要考量的一點。

你喜歡運動自己的身體嗎，如果喜歡的話，或許你就會覺得爬爬樓梯也不錯，不然的話，你就需要找找有電梯的房子了。

可是如果你喜歡住的坪數實在一點，不喜歡有太高的公設比，那麼老公寓或許就蠻適合你的，當然你也要能夠接受老公寓不方便的地方，比如說沒有管理員幫你收發包裹；家裡有垃圾的時候，自己必須能夠配合垃圾車到來的時間丟垃圾…等等 所以要找房子之前，請先條列好自己生活上必須與環境配合的事項，這樣才方便自己整理出 適合自己的房子需求，接著你才知道該往哪個方向找到適合自己的房子。

3.尋找有溝通能力又能善用數位化工具的房仲： 懂得與你溝通的房仲，在清楚你的買房需求之後，會懂得為你篩選出符合你條件的房子，而不會只想著帶你看無效的帶看； 現在數位科技發達，許多知名品牌的房仲業者都會推出線上看房，或是虛擬實境看房，這對於時間忙碌的你，可以先透過網路看房篩選出你喜歡的房子，然後再決定是否要實體看房，這樣能為你節省許多時間。

錢如何到位？ 頭期款如何到位，是每一位購屋族都會傷腦筋的問題，如果說你的頭期款沒辦法在5年內存到的話，這時候你給自己設定的買房目標，就是不要一次到位，然後在「地段」跟「坪數」的考量上做調整。

地段方面一開始可以放在蛋白區，然後上下班時用多一點的通勤時間，彌補房價金額的落差。

坪數方面可以從小房入手，一開始先找兩間房的物件，一間當作夫妻房，另一間則預備給小孩子使用。

等到小孩子差不多10歲左右的時候，再用小房換大房的策略，購買大一點的房子。

如果你的頭期款無法一次湊足，那麼你可以討慮購買預售屋。

因為如果你是買成屋的話，你的頭期款要在1~1.5個月內備齊；但是如果你選的是預售屋的話，預售屋的3成自備款只需要在2~3年內的施工期作分期給付就可以了。

接著再搭配銀行的房貸貸款，就比較可以順利買到適合你的房子了。

可以貸比較高成數的銀行資訊如下(資料來源：Money101)： 你適合什麼樣類型的房貸，請看[買房子要注意什麼？30個首購族買房子要注意的事項]的第5點 不過決定要買之前，一定還要考慮到日後是否有足夠的能力支付貸款本金與利息，絕對不要受到受仲介或銷售人員的鼓動而下訂。

在階段一當中，如果你有看中的房子，一定要先去查清楚自己可以貸到多少成數的房貸，這個問題，你可以先把房子的資訊提供給你常往來的銀行，請他們幫忙估你可以貸多少錢下來。

  階段二、簽買賣合約 要簽約之前，一定要確認以下5件事情： 1.計算過「實際面積」後，並且與所有權狀上登記的資訊比對無誤。

面積包含： 主建築物面積 附屬建物 共用部分(比如說：公共設施、平台、陽台、頂樓突出物…等) 確認面積無誤是為了避免坪數被虛灌，使得每坪單價看起來更便宜 2.產權是否清楚： 簽約之前應該先去申請土地建物登記謄本 查閱所有權人、面積坪數大小、有無設定抵押、有無租賃，或者是有無被查封等事宜 再查閱都市計畫圖，看看物件是否落在公園、道路或其他公共設施區域內 3.仔細閱讀買賣契約： 許多買方總是在交易沒有出問題之前，隨意翻閱一下契約書，等到真的有什麼問題發生的時候，才努力地看契約書內容。

請不要等到自己權益受損的時候才用功。

4.了解會產生那些稅，以及誰要負擔什麼稅 買賣契約書中應該要詳細記錄什麼人要負擔什麼稅。

買賣房屋過程中會產生的費用有： 土地增值稅(應由賣方負責) 契稅(應由買方負責) 公證費 地價稅(交屋日前的部分，應由賣方負責) 房屋稅(交屋日前的部分，應由賣方負責) 印花稅(應由買方負責) 水電瓦斯接戶費 產權登記費 代書費…等 有些情況賣方他會說希望可以「賣清」，這表示賣方希望由你負擔全部的稅。

你可以自行判斷是否合理，因為如果你是用划算的價格買到房子的話，那麼負擔全部的稅似乎也不是說不行。

5.確認賣方的身分 要如何確認賣方是物件的所有權人？ 可以比對賣方的「地價稅單」或是「房屋稅單」，確定賣方的名字與房屋所有權人的名字是一樣的，這樣比較不會被騙。

出面與你簽約的人，最好是賣方本人。

如果對方是派代理人出面簽約，一定要看到他有授權書。

階段三、報稅 買賣房子政府會要求你報稅跟繳稅，這部分的事情可以交由代書處理。

  階段四、用印(簡單來說就是蓋印章) 如果你是委託代書辦理的話，從簽約到用印，大約需要3~5個工作天。

當稅單核發下來之後，代書會請你在報稅相關的文件，以及之後要送交給戶政機關過戶的文件上蓋印章。

代書會在以下文件用印： 買賣雙方的報稅文件 過戶所需的文件 增值稅申報書 契約申報書 公契(也就是所有權移轉契約書) 登記申請書 差不多在這個階段，你也可以跟銀行確認你可以貸到多少錢，銀行會正式地跟你簽約、對保，這個時候你才可以進入下一個階段：過戶。

Ps:所謂「對保」，就是指房貸通過後，借款人或保證人要帶雙證件跟印章到銀行簽借款或保證契約的過程。

向銀行申請貸款的時候，有一個大忌：「同時向多家銀行申請貸款，或者是短期內向不同家銀行申請貸款」。

為了避免此種情況發生，銀行會在與你成功對保之後，再查詢一次聯徵。

若是被查到你向多家銀行申請貸款，銀行可會拒絕放款的唷(即使你完成對保也是一樣) 另外在對保的過程中，銀行提供的表格不代表要全都填，你要看清楚表格的作用是什麼，確定與房貸有關的才填，與房貸無關的就不要填。

同時在對保過程中一定要再度與銀行確認貸款相關事宜，比如說：利率、繳清年限、是否有違約罰款…等等。

  階段五、過戶(房屋和土地要一起轉移) 等政府機關都審核好你的流程及文件之後，你就可以收到一份全新的權狀，權狀上面會有你的名字。

階段三、四、五的流程，如果想省去麻煩，可以把這三個程序交由代書代辦，收費大概落在1萬至1萬3之間。

但是如果想省這筆錢… 可以自己親自跑一趟。

這邊我也簡單拆解階段三、四、五的流程讓你知道。

這裡有一段教學影片，可以幫助你快速了解報稅、用印，以及房屋過戶的流程 取得權狀3大步驟 1.報稅： a.申報「土地增值稅」：向所在地的稅捐稽徵處申辦。

需要備好的文件： 買賣雙方的身分證影本三份及印鑑證明的印章 影本用在土地增值稅一份、契稅一份、地政事務所一份。

土地、建物所有權狀影本，兩項都要影本三份。

「土地公告現值」、「前次移轉現值」、「房屋稅籍証明書」、「土地增值稅申報書」（四項都可以在稅捐處拿到。

前三項資料是為了幫助你填「土地增值稅申報書」，以及「契稅申報書」，需要帶身分證、印章、土地及建物的權狀去申請） 土地及建物的登記謄本（可附影印本；需至地政事務所申請） 到地政事務所拿「土地登記申請書」、「土地所有權移轉契約書」、「建物所有權移轉契約書」，全部一式三份 上述提到的所有影本，都要蓋切結章(上面刻有「本影本與正本相符若有不實願負法律責任」的字樣)，同時切結章旁邊要蓋上自己的章。

要再去郵局買印花。

要買多少元的印花算法如下： 土地移轉總值的千分之一(例如：一千萬要貼一萬元印花) 建物移轉總值的千分之一(例如：一千萬要貼一萬元印花) 要到稅捐處蓋印花章 b.申報「契稅」： 如果你是北高兩直轄市的市民，可以同時在稅捐稽徵處申辦契稅。

其他縣市的市民，必須另外前往縣市政府的財政課申辦契稅。

c.以上資料備妥後，送件到稅捐處。

2.繳稅： a.領取稅單：等待大約7個工作天，電話通知稅單核發下來以後，你必須去稅捐稽徵處拿稅單 有欠稅的人：在稅捐處繳完錢，再回到稅捐機關蓋「查無欠稅」的章 沒欠稅的人：可以省略這個手續 3.申請過戶： a.把稅單分別貼在「土地所有權移轉契約書」上跟「建物所有權移轉契約書」上 b.賣方要附上印鑑證明。

c.完稅後，民眾就能到地政事務所，填單申請所有權移轉。

d.要繳「登記費」及「書狀費」。

e.等待地政機關在3至5天內，核發權狀並且親取這個最後動作 ps：以上流程如有不夠詳盡的地方，你可以問辦理機關的志工，他們會很仔細地跟你說 ps：如果有與實際情況不相符的地方，還請你不吝指教，我會再持續修訂，謝謝你。

  階段六、清償、塗銷 如果賣方的房子還有房貸未繳清，為了讓產權清楚，大部份選擇以下兩種方法處理： 賣方自己想辦法把原貸款還掉，再到地政事務所塗銷抵押權； 另一種則由你把從銀行借來的房貸，用來清償賣方的貸款，然後再到地政事務所塗銷抵押權 抵押權塗銷登記流程如下： 賣方將房貸全數還清，或者在收到買方的錢後，將賣方的貸款全數清償。

你攜帶原借款印章到銀行領取以下文件： 抵押權塗銷同意書 他項權利證明書 原抵押權設定契約書 火險單正本 銀行借據或借款本票作廢 至地政事務所辦理塗銷登記，其應備文件如下： 土地登記申請書 抵押權塗銷同意書或債務清償證明書 他項權利證明書 你的印鑑證明 申請人身分證及申請人印章。

階段七、交屋 當過戶手續辦完，你的尾款也全數進入履約保證專戶裡面之後，這時候代書就會約你跟賣方一起到房屋做點交動作。

點交時要注意的事項如下： 1.確認屋子的狀況： 如果在現場有發現屋子的瑕疵，比如說漏水，可要求屋主修復。

但是如果賣方用一些遮掩工法把漏水瑕疵遮蓋起來，讓你在短期內無法發現滲漏的話，又該怎麼處理呢？ 預防甚於治療！儘可能在買賣合約上寫上「擔保現況無漏水」的文字，這可以預防賣方不用承擔漏水的責任，若真有漏水情況發生，有助求償。

滲漏水在民法中有強制的規範，如果賣方在合約中用『現況交屋』的文字就想完全免責，這是不可能的。

以下兩種情況，賣方有明確的滲漏水擔保責任： 如果賣方有保證沒漏過水，但實際上卻是有漏水問題； 或者賣方知情有漏水的情況，卻故意誤導你說沒漏水問題、也故意不做無漏水的保證。

若是在交屋後，你很快發現房子有漏水，請儘快通知屋主，這樣你可以在六個月內提出你要求賣方怎麼做；如果超過六個月才提出你就無法要求賣方了。

如果完成交屋已經超過5年才發現前屋主方應該負責的滲漏水，這種情況你也無法提出要求前屋主要怎麼做。

一發現有滲漏水的情況，絕對要立馬拍照或錄影存證、馬上找人鑑定漏水原因。

如果你是在重新裝潢過程中，剛把舊裝潢拆掉就發現漏水問題的話，請馬上停工，然後通知前屋主並找人來鑑定，不然你就無法證明漏水是購屋前就存在的 2.核對建物和土地權狀上面的名字是不是你的，以及面積的紀載是否正確 3.從代書那裡拿回本票、以及你的相關個人文的件正影本 4.要求代書提供交屋當日的建物及土地謄本，這樣才能確認前屋主的設定抵押部分是否已經塗銷 5.記得要拿完稅的相關證明 以上就是交屋時要注意的事項。

對了！最後要記得去申報自用住宅稅率，以及準備添購新家具囉。

希望以上的買屋流程資訊能幫的上你，歡迎你將此篇文章加到我的最愛，或是分享到你FB的個人動態上，以方便你日後需要查找此篇資料的時候，能夠快速找的到。

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